7月11日，第一太平戴维斯（Savills）携手友邦金融中心召开北外滩区域商业地产发展规划暨2024二季度上海房地产市场回顾及展望媒体会。
第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁、第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋、第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可、第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事徐梦璐、友邦金融中心商场负责人庄喆出席本次活动。
活动伊始，第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁发表致辞：
“很高兴有机会和大家一同见证友邦金融中心在北外滩的蓬勃发展。如今的北外滩不仅是企业总部兴起的见证者，更是上海乃至全国金融总部经济新高地，其强劲动力与无限潜力令人瞩目。希望以第一太平戴维斯的前瞻视角与专业运营经验，与大家分享商业地产领域的最新趋势与深刻洞见。我们将共同探讨在当前复杂多变的市场环境下，商业地产如何破局而出，实现可持续发展。同时，我们也将展示如何通过整合优质资源矩阵，为服务项目注入强大动力，激发创意融合的灵感火花，打造既具人文底蕴又充满现代感的消费场景，让友邦金融中心成为人文艺术商业的新标杆，以及北外滩美好生活的理想目的地。”
北外滩将成为顶级中央活动区
上海“中心发力”新引擎
第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋就“北外滩区域规划发展”发表主旨演讲，他表示：“北外滩是“黄金三角”中最具成片发展潜力和无限可能性的“一角”，是继陆家嘴之后，上海21世纪以来最大手笔的城市开发。这里既有历史的痕迹，又有丰厚的文化沉淀，正在进行面向未来的特大规模的城市更新。北外滩的开发建设，践行了“复合紧凑、开放共享、包容互促、创新智慧”的规划理念，旨在打造宜居宜业的生活区，同时建设“窄马路”“小街区”，成为全球超大城市精细化管理的典型示范区。此外，北外滩商业在2035规划中定位为“国际级消费集聚区”与“市级商业中心”，属于商圈规划中最高能级，目标吸引国内和国际广域消费人群，吸引高端商业品牌集聚，提供国际化顶级综合消费服务，体现上海消费体验最高水平。”
“文化+体验”
打造友邦金融中心最强商业基因
友邦金融中心商场负责人庄喆做项目介绍，他表示：“友邦金融中心凭借独特的‘商业+大剧院’的模式脱颖而出，为北外滩增添了不少色彩，引领了金融与文化艺术的深度融合新风尚。作为友邦金融中心的招商及资产管理合作伙伴，第一太平戴维斯为友邦金融中心引入了众多区域首店和特色商铺，这些店铺以其独特的品牌魅力、创新的经营模式和深厚的文化底蕴，丰富了商场的业态组合，也为北外滩带来了前所未有的购物与文化体验，我们致力于将友邦金融中心打造成为集高端购物、休闲娱乐、文化艺术于一体的综合性商业地标。
专业解读
二季度上海房地产市场回顾及展望
随后，由第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳（左）、第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事徐梦璐（右）解读分析了二季度上海房地产市场趋势并预测未来发展。
上海甲级写字楼市场：净吸纳量回暖
- 二季度共6个新项目入市，共计4万平方米供应，上半年累计101万平方米供应。至此，全市甲级写字楼总存量为1,937万平方米。
- 尽管有一半数量的子市场出现空置率下降，但由于新项目因素，全市空置率仍环比上升6个百分点，至22.3%。北外滩、北站、老黄浦等片区吸纳良好，带动次级商务区空置率下降了0.3个百分点。
- 二季度全市甲级写字楼录得6万平方米净吸纳量，同时2024年上半年达48.6万平方米净吸纳量，已占到2023年全年的75%，与2022年同期水平相当。
- 业主持续给出优惠商务条件，二季度全市租金环比下调4%，至每平方米每天人民币6.4元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区环比跌幅分别为2.1%、2.8%和4.9%。
- 年初针对校外培训管理的征求意见并不意味着双减政策的松绑，然而从数家教培机构的办公扩张和新开店数量增加来看，需求正在逐步修复。
- 市场不乏业主应势调整租赁策略，例如降低租户门槛接纳第三方办公运营商等。预计下半年联合办公类企业会有较为活跃的租赁活动。
展望
- 下半年依旧保持供应端充沛的基调，业主计划仍有合计约4万平方米供应交付，其中70%的面积位于非核心商务区，若如期交付，至2024年底，上海甲级写字楼存量将达到2,017万平方米。
- 尽管目前市场吸纳水平依旧低迷，但传统行业相对坚挺。业主方提供的优惠政策不断倾向租户端，促使企业在降本的同时完成置换（增效），大量新项目交付入市也意味着租户选择更多，外加政府印发人才培养的实施方案，提到加强对新兴产业扶持，扩大人工智能等计算机领域的理工科规模政策发布，不断为需求端释放市场积极信号。
上海零售市场：创新品牌激发需求
- 2024年1-5月，上海零售总额同比下降7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降0.5%和3.1%。单月零售额连续3个月同比下降后于5月恢复正增长。
- 2024年第二季度上海零售市场城区内迎来一个新开购物中心入市，为位于上海南站区域的徐汇万科广场，为市场带来8万平方米新增供应。
- 超七成商圈六月同比客流增幅超过15%，南京东路、五角场、大虹桥、世博等区域中心表现尤为出色，客流同比增长甚至超过30%。
- 全市购物中心空置率环比微升1个百分点至11.7%，较去年同期下降1.0个百分点。其中核心商圈环比下降0.2个百分点至9.4%，非核心商圈购物中心空置率环比微升0.1个百分点至12.2%，同比分别下降1.7和0.9个百分点。
- 全市购物中心首层平均租金环比下降6%至每平方米每天人民币25.7元，较去年同期下降0.7%；其中核心商圈和非核心商圈首层租金环比分别下降0.5%和0.6%，同比分别下降0.4%和0.7%。主要由于业主为保持首层租户品质及项目调性，给予品牌方一定租金优惠政策。
- 随着暑期来临，亲子设施新租面积呈稳步增加趋势。除租赁需求始终较稳定的乐园、剧场、运动等偏向娱乐的空间之外，教育培训需求在昂立、新东方等头部机构带领下有所回暖。二次元等受年轻消费者欢迎的亚文化品类亦吸引大量客流，备受市场关注。
- 品牌通过更多业态的店中店形式，或直接入驻其他品牌空间，以延长消费者逗留时间或提升营收效率。咖啡店、花店、书店、运动场地等多元化的运营品类持续为品牌带来新鲜话题度。
展望
- 2024年上海零售市场下半年预计仍将迎来七个项目，约5万平方米新增供应入市，其中众多中小型项目将如何与现有项目错位竞争值得市场期待。
- 部分存量项目入驻情况有所改善，但新项目普遍招商压力极大，预计全年空置率降幅有限。市场消费信心有待进一步提振，整体市场利好租户方，租金表现短期内仍处于弱势。
上海物流市场–未来供应趋于减缓
- 2024年二季度上海非保税高标仓持续承压，市场总存量突破800万平方米大关。金山、松江子市场分别录入共计超80万平方米新增供应，大体量供应也为相应子市场带来一定的去化压力。
- 从需求端来看，随着节假日和年中促销活动的推动，居民消费有所回暖，食品、日用品和快递服务类租户的需求随之上升。然而，部分制造业和供应链管理领域的租户为了降本增效，选择将业务转移到租金更具优势的大上海区域，导致多个子市场出现了退租现象，全市净吸纳量降至-83,768平方米。
- 新增供应的集中释放和本地需求的外溢，使得本季度全市空置率攀升至9%。金山和松江子市场受到新增供应的直接影响，空置率上升尤为显著。
- 买方市场主导下，业主为稳定项目出租表现，持续向租户倾斜，供需关系变化也推动租金下调至人民币1元每平方米每月，租金指数环比下降0.9%。
展望
- 在未来六个月内，预计上海市的新供应量将有所下降。在整体需求保持稳定的情况下，市场的去库存压力有望得到缓解。
- 在企业努力降低成本和提升运营效率的压力下，许多租户正在考虑将时效性较低的业务转移到周边的卫星城市。随着这一趋势的发展，大上海地区的供需结构可能会经历进一步的优化调整。
- 在第二季度，上海市政府推出了一系列新政策，旨在鼓励企业进行大规模的设备更新和推动消费品的”以旧换新”。这些政策可能会在一定程度上刺激一些制造业企业的回收需求，从而为市场注入新的活力。
- 环沪城市中，如嘉兴南湖机场等关键基础设施项目正在迅速推进。这些项目将进一步增强该地区在物流、外贸和制造业方面的综合竞争优势。而通过城市间的协同效应，未来大上海区域内也有望吸引到更多的仓储需求。
上海投资市场–办公资产占比有所回升
- 2024年第二季度共完成35笔大宗成交，合计成交金额达人民币2亿元，环比下降1%，同比上升35%。
- 本季度写字楼/商务园区板块交易尤其活跃，交易量占比74%，共录得23笔大宗交易，交易总额达9亿元，环比上涨13%，同比上涨31%。大金额交易多为内资金融及保险机构终端自用买家进行。
- 住宅租赁/服务式公寓板块投资热度相比一季度有所回落。随着过去一年来数个交易陆续达成，投资者正探索更多利基市场机会。
- 本季度其他行业的市场活动有所下降，主要由自用买家进行的小额交易。尤其是零售/酒店/工业领域缺乏机构买家交易的支持，导致交易量下降。
- 尽管经济形势面临挑战，核心地段的优质写字楼仍然是具有吸引力的投资目标。本季度，众安保险以每平方约9万元单价收购上海洛克‧外滩源集团两栋写字楼，总价37亿元，买家为自用租户交易。
展望
- 经济不确定性及买方与卖方的预期差仍是商业地产投资面临的主要挑战。2024年交易活跃度的提升将取决于租赁市场的复苏进度，以及买卖双方对资产定价一致预期的形成。
- 2024年下半年大宗交易量预计延续上半年小金额大宗交易较为活跃的趋势，买家相较多元化，国内自用企业和私人投资者仍将是投资市场中的主力买家，大金额交易的投资者有望在2024年下半年出现活跃市场。
- 由于资产持有者面临市场价值下降的挑战，在加快资产处置、资金回笼速度的处置时，同时也从资本配置转向资产管理和租赁管理。
上海住宅销售市场：扶持政策持续推动市场需求
一手商品住宅市场
- 2024年第二季度，上海新建商品住房新增供应6万平方米，环比上涨28.3%，同比下滑21.4%。
- 第二季度，上海成交一手商品住宅约6万平方米，环比上涨34.0%，同比下滑31.0%。
- 一手商品住宅成交价格同比上涨7%，达到人民币每平方米79,408元，环比微跌0.5%。
一手高端公寓市场
- 第二季度，上海一手高端公寓市场迎来世博天悦、融创外滩壹号院、滨江凯旋门、龙盛湾上等10个项目共2,329套供应入市。
- 一手高端公寓成交量共计约383,129平方米，环比上涨7%，同比上涨452.5%。
- 一手高端公寓价格指数环比上涨7%，同比上涨7.3%，平均成交价格达到人民币每平方米142,439 元。
住宅用地市场
- 第二季度共完成10宗涉宅土地拍卖。第一批次下半场的6宗地块在4月收官，建筑面积约349,530 平方米，总成交价86亿元，其中4宗溢价成交。民企大华和龙湖分别拍得闵行和奉贤的一宗地块。
- 5月底进行的第二批次土拍仅4宗地块，分别位于闵行、杨浦、浦东和松江。总建筑面积242,716平方米，总成交价84亿，平均楼面价每平方米41,135元。
- 从本批土拍开始中小套户型的要求比例已缩减，同时面积的上限也有所提高，市场上单元面积更大的产品目前相对面对更多需求，单价或将得到支撑，因而有望推动开发商拿地积极性。
展望
- 上海取消地价上限及房地联动价后的首轮土地拍卖于7月9日结束，四幅涉宅地块总出让面积3公顷，最终成交价91亿元，整体溢价率约9.6%。优质地块短期内仍为开发商关注重点。
- 在一系列楼市扶持政策加持下，上海住宅市场有一定程度的回暖迹象，成交量和价格环比出现明显反弹增长，但无论土地市场、一手还是二手市场均呈现明显的分化迹象，预计这一趋势仍将持续。
上海住宅租赁市场：旅游复苏利好市场表现
- 2024年第二季度，全市服务式公寓空置率环比下降9个百分点至19.0%，同比上涨0.6个百分点。季度内平均租金环比下调0.4个百分点至每平方米每月267元，同比上涨0.3个百分点。
- 本季度中高端租赁市场入住率有所回暖，得益于近期国际旅游、商务旅行的持续复苏。部分公寓为应对市场挑战，租金有不同程度折扣，以刺激增量需求。受此影响，整体租金水平环比小幅下降。
- 租金环比下降6%，达到每平方米每月177.7元。全市优质长租公寓市场整体空置率环比上涨0.2个百分点至19.7%。
展望
- 2024下半年将引来迎来驻在星耀 by Greystar服务公寓入市，由睿星资本推出的上海首个自建的高端社区型公寓，提供579套房间。
- 预计2024年服务式公寓供应同比有所减少，但租赁公寓市场愈加多元的供应结构，及整体市场硬件品质的提升，将对同质化项目持续构成挑战。
- 租赁公寓市场仍为政策积极鼓励，也为各类投资机构密切关注，是否具备专业运营能力仍将是高端市场竞争关键。
